Devenir propriétaire d’un bien immobilier, c’est souvent un rêve réalisé. Louer cet appartement peut être une manière efficace de rentabiliser cet investissement. Mais avant de mettre en location votre bien, il y a plusieurs étapes cruciales à suivre pour que tout se passe dans les meilleures conditions. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette démarche et savoir comment louer son appartement quand on est propriétaire.
Les obligations du propriétaire
Quand on souhaite mettre en location un appartement, il est important de connaître et respecter certaines obligations légales. Cela évite des conflits avec le locataire et assure une location sereine.
Tout d’abord, le logement doit être décent. Cela signifie qu’il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique et la santé des occupants, et qu’il doit offrir le confort nécessaire pour un usage normal de l’habitation. Il est également fondamental de comprendre pleinement les obligations d’un propriétaire bailleur.
En plus de ces critères, des diagnostics obligatoires sont à réaliser avant la mise en location. Ces diagnostics visent à informer le futur locataire sur l’état général du bien.
Les diagnostics obligatoires
Différents diagnostics doivent être effectués et remis au locataire lors de la signature du contrat de location :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Indique la consommation en énergie et l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : Informe sur les risques auxquels le logement est exposé (inondations, séismes, etc.).
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : Obligatoire pour les logements construits avant 1949.
- Le diagnostic amiante : Pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
Fixer le montant du loyer
Une étape cruciale consiste à fixer le montant du loyer. Pour cela, plusieurs facteurs doivent être pris en compte :
La localisation de l’appartement est primordiale. Les quartiers recherchés ou situés en centre-ville peuvent permettre de demander un loyer plus élevé. Il est important de comparer les loyers pratiqués dans le secteur pour rester compétitif. Par ailleurs, le contrat de location peut inclure une clause de solidarité, stipulant que les colocataires sont solidairement responsables des obligations locatives.
Il faut aussi tenir compte de la surface du logement, de son état général, des équipements et prestations proposés. Une location meublée peut par exemple justifier un loyer plus élevé par rapport à une location vide.
Location meublée vs location non-meublée
La location meublée a l’avantage de proposer un loyer plus élevé car elle inclut des meubles et équipements essentiels. Cependant, elle engage le bailleur à répondre aux normes fixées par la loi quant au nombre et à la nature des meubles fournis.
A contrario, une location non-meublée nécessite moins d’investissements initiaux de la part du propriétaire et peut attirer un autre type de locataires, souvent désireux de s’installer longtemps.
Le choix du bail
Après avoir défini si la location sera meublée ou non-meublée, il est temps de choisir le type de bail. Le contrat de location doit respecter les modèles types définis par la loi.
Pour une location vide, la durée du bail standard est de trois ans renouvelables automatiquement. Pour une location meublée, le bail est généralement d’un an, renouvelable chaque année.
Contrat de location et clauses essentielles
Dans le contrat de location, certaines mentions doivent obligatoirement figurer :
- Identité des parties : noms et adresses du bailleur et du locataire.
- Description du logement : surface habitable, annexes éventuelles (cave, parking), équipements présents.
- Montant et modalités du loyer : loyer principal, charges et leur mode de règlement.
- Dépôt de garantie : montant et conditions de restitution.
Respecter ces éléments permet de sécuriser la relation contractuelle avec le locataire et d’éviter les litiges futurs.
Passer par une agence ou louer entre particuliers
Deux options principales s’offrent au propriétaire souhaitant louer un appartement : passer par une agence immobilière ou gérer soi-même la location entre particuliers.
Les avantages de passer par une agence
Faire appel à une agence offre plusieurs avantages :
- Simplification des démarches administratives et juridiques.
- Sélection rigoureuse des locataires.
- Gestion des problèmes au quotidien (loyers impayés, réparations).
La gestion en direct
Louer entre particuliers offre une plus grande autonomie mais demande du temps et des connaissances en droit immobilier. Cela permet cependant d’économiser les frais d’agence.
Dans ce cas, il est recommandé de souscrire à une assurance loyers impayés pour se prémunir contre les risques financiers liés aux défauts de paiement du locataire.
Assurance loyers impayés
Se couvrir contre les loyers impayés est essentiel pour éviter les déconvenues financières. De nombreuses compagnies proposent des assurances spécifiques pour ce genre de situations.
Cette assurance prend en charge le remboursement des loyers pendant toute la procédure judiciaire visant à recouvrer les sommes dues et couvre également les détériorations immobilières causées par le locataire.
Comment choisir son assurance?
Il est conseillé de comparer les offres disponibles sur le marché avant de faire un choix. Vérifiez les plafonds d’indemnisation, la franchise et les exclusions de garanties.
Certaines assurances peuvent imposer des critères stricts sur la solvabilité du locataire, assurez-vous que vos potentiels candidats répondent à ces exigences.
Mise en location : les dernières étapes
Avant de finaliser la mise en location de l’appartement, quelques dernières vérifications sont nécessaires. Assurez-vous que le logement soit propre et accueillant. Un état des lieux minutieux doit être réalisé pour prévenir des malentendus sur l’état initial du bien.
Les visites et la sélection des candidats
Organisez des visites pour trouver le bon locataire. Soyez attentif lors de l’entretien et demandez des justificatifs (revenus, pièces d’identité). Certains propriétaires choisissent de faire appel à un garant pour plus de sécurité.
N’oubliez pas de vérifier la solvabilité du candidat retenu afin de minimiser les risques de loyers impayés. Le taux d’effort maximal recommandé (part des revenus consacrés au loyer) est généralement de 30%.
Formaliser la location
Une fois le candidat accepté, préparez et signez le contrat de location en deux exemplaires. Remettez les clés et faites le point sur les premières démarches avec votre nouveau locataire (ouverture des compteurs eau/gaz/électricité, inscription à la taxe d’habitation, etc.).
Avec toutes ces étapes respectées, louer un appartement devient un processus maîtrisé et plus serein. Le respect des obligations du propriétaire et une bonne organisation feront de cette expérience une réussite pour tous.
