En matière de location immobilière, l’état des lieux d’entrée est une étape clé. Elle permet de protéger à la fois le locataire et le propriétaire.
Ce document offre un aperçu précis de l’état du logement au début de la location. Il peut être utilisé en cas de litige si il y à des dégradations au cours de la location.
Il est réalisé lors de la remise des clés. Il arrive parfois que cet état des lieux ne soit pas réalisé, créant alors un flou juridique.
Cet article aborde les différents aspects liés à l’ absence d’ état des lieux d’ entrée et la jurisprudence française.
L’absence d’état des lieux d’entrée : quelles
conséquences pour le locataire et le
bailleur ?
Si l’état des lieux d’entrée n’est pas effectué, cela entraîne généralement une présomption d’état correct du bien loué en faveur du locataire.
Selon l’ article 1731 du Code civil :
« si aucun état des lieux n’a été réalisé, le locataire rendra le bien « tel qu’il lui a été donné, sauf preuve contraire apportée par le bailleur ».
Note importante: Article 3-2 de la loi, qui indique qu’à défaut d’état des lieux amiable, il peut être réalisé par un commissaire de justice, à frais partagés
Dans ce cas, lors du départ, le locataire ne serait pas tenu de prendre en charge les réparations qu’il aurait provoquées sauf si le locataire apporte des preuves. En revanche, cela n’exonère pas le locataire de son obligation de prendre en charge les réparations locatives courantes.
Le rôle des preuves apportées par le bailleur
Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué et que le propriétaire veut engager la responsabilité du locataire, il devra apporter des éléments de preuve :
Pour cela, il pourra notamment utiliser :
- Des photos ou vidéos du logement avant la location, bien qu’il soit important de prouver leur date et de montrer clairement que les dégâts n’étaient pas présents;
- Des témoignages d’autres locataires ou d’un tiers ayant constaté les dégradations;
- Des factures d’intervention d’un professionnel constatant les dégradations après le départ du locataire.
Nous notons qu’en l’ absence d’état des lieux d’entrée, c’est au propriétaire d’apporter ces preuves. Chaque dossier étant unique, les décisions rendues par le tribunal dépendra des éléments présentés.
Absence d’état des lieux d’entrée :
jurisprudence
Afin de mieux comprendre les enjeux liés à l’absence d’état des lieux d’entrée, analysons quelques décisions marquantes de la jurisprudence française.
La restitution de la caution en cas d’absence d’état
des lieux
L’arrêt du 14 janvier 2015 (n°13-25522), la Cour de cassation a rappelé que :
« s’il n’a pas été établi d’état des lieux, le preneur restitue les choses qui lui ont été données ou dont elles étaient revêtues ».
« si aucun état des lieux n’a été réalisé au début de la location, le locataire doit pouvoir récupérer la totalité de son dépôt de garantie lorsqu’il quitte le logement »
Autrement dit, le propriétaire ne pourra pas effectuer de retenues sur le dépôt de garantie.
Cela ne remet pas en cause l’obligation du locataire de prendre en charge les réparations locatives courantes, qu’un état des lieux ait été effectué ou non.
La responsabilité du locataire sans état des lieux
d’entrée
Un autre arrêt de la Cour de cassation, rendu le 12 septembre 2012 (n°11-21105), est venu clarifier la question de la responsabilité du locataire en l’absence d’état des lieux.
Dès lors que le locataire ne peut pas contester avoir causé des dégradations dans le logement, il sera tout de même tenu responsable et devra les réparer ou les indemniser, même si aucun état des lieux n’a été réalisé.
Les solutions pour pallier l’absence d’état
des lieux d’entrée
Même si la réaliser l’état des lieux est fortement recommandée, il existe toutefois plusieurs solutions pour éviter les litiges en cas d’absence d’état des lieux :
- Réaliser un état des lieux conjointement avec le locataire le plus rapidement possible après son entrée;
- Prendre des photos ou vidéos du logement avant la location et les partager avec le locataire dès le départ;
- Faire appel à un tiers (comme un huissier de justice) pour constater l’état du logement, bien que cette démarche puisse engendrer des frais supplémentaires.
Même si l’absence d’état des lieux d’entrée peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour le locataire et le propriétaire, il rest possible de prouver la responsabilité de chaque partenaire et de régler les éventuels désaccords à l’amiable ou devant les tribunaux.
À l ‘entrée du locataire, il est préférable de réaliser un état des lieux complet et précis afin d’éviter tout litige futur.
