La fin d’un contrat de bail locatif est souvent synonyme d’état des lieux de sortie. Cette étape cruciale permettant au propriétaire et au locataire de vérifier l’état du logement, afin de constater d’éventuels dégâts. En cas de constatation de dommages, il est important de savoir comment agir pour faire face à ces problèmes.
On va vous expliquer les étapes et tips à suivre en cas de dégâts constatés après l’état des lieurs de sortie. Nous verrons aussi les droits et obligations des parties.
Rappel sur les différents états des lieux
État des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée c’est la carte d’identité du bien avant l’arrivée d’un locataire. Il servira de point de repère par la suite pour tout changement constaté.
État des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie c’est le point final de votre période de location. Il sera décisif à l’évaluation des éventuelles dégradations ou réparations à effectuer par le locataire ou le propriétaire.
L’importance de l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est obligatoire lors de la remise des clés par le locataire à son propriétaire. Il s’agit d’un document qui compare l’état initial du logement (état des lieux d’entrée) avec son état actuel. Objectif : identifier les éventuelles dégradations causées par le locataire et qui sont donc susceptibles d’être réparées à ses frais.
Une fois signé l’état des lieux de sortie est non modifiable et définitif. Une fois que les deux parties ont apposés leurs signature il devient un document référent pour la location.
La procédure à suivre
Il est recommandé de réaliser l’état des lieux de sortie lorsque le logement est vide, c’est-à-dire après avoir déménagé. De cette manière, il sera plus facile de détecter d’éventuelles dégradations cachées par des meubles ou objets. Munissez-vous de l’état des lieux d’entrée et comparez ainsi les différences entre le début de la location et l’état actuel du bien. Vous pourrez alors constater les changements et aviser pour les réparations.
Réparations et travaux à la charge du locataire
Lorsque des dégâts sont constatés après l’état des lieux de sortie, il est essentiel de déterminer les réparations qui incombent au locataire.
Et oui, certaines des dégradations pourraient être normales si elles sont dues à de l’usure naturelle. Vous ne pourrez donc pas les mettre à charge du locataire.
Par contre si des travaux d’importance sont à mettre en oeuvre pour la remise en état du logement, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il effectue les réparations ou qu’il participe au montant des travaux.
Dégâts constatés et responsabilité du locataire
Généralement, le locataire est responsable des dégradations qui résultent d’un manque d’entretien ou d’une utilisation inappropriée des installations ou équipements mis à sa disposition. Il doit également assumer les conséquences d’une utilisation excessive ou abusive des installations communes, ainsi que celles d’un comportement négligent ou fautif ayant entraîné des dégâts.
Anomalies liées à l’usage et entretien courant
Si les anomalies sont dues à un usage normal et qu’elle ne relèvent pas du fait d’une mauvaise utilisation du locataire, elles seront à la charge du propriétaire.
La vétusté provoqué par une usure normale comprend en général : une peinture qui défraîchie, un parquet abimé etc.
Détériorations provoquées
Dans le cas ou les déteriorations ont été provoquées par le locataire de manière avérée, le locataire sera tenu responsable. Il est impératif que le propriétaire dispose de preuves tangibles pour prouver ses dires. C’est alors qu’une application devient votre meilleur allié pour effectuer des états des lieux de manière précise et complet.
Réaliser une grille de vétusté pour anticiper les litiges
À la signature du bail, les deux parties peuvent mettre en place une grille de vétusté pour l’état des lieux. C’est un dispositif introduit par la loi Alur qui vise à évaluer la durée de vie et état des équipements du logement. Elle servira concrètement à évaluer le niveau de dégradation du logement en établissant un comparatif précis entre l’entrée et la sortie.
Elle doit être mise en place avec un accord mutuel entre le locataire et le propriétaire. Toutefois il servira de point de repère mais toujours difficile de bien mener l’évaluation de la vétusté. La prise de photos ou vidéos d’équipement complexe peuvent aider à mieux déterminer l’état d’un équipement de manière plus précise.
Conséquences et recours possibles en cas de dégâts
Les dégâts constatés lors de l’état des lieux peuvent avoir différentes conséquences pour le locataire :
- Retenue sur le dépôt de garantie : si les dégâts sont réellement de la négligence, le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie.
- Mise en demeure : si les dégâts sont importants, le propriétaire peut mettre le locataire en demeure de réaliser les réparations nécessaires. Il peut obliger de rembourser leur coût. Si le locataire ne s’exécute pas, une action en justice peut être engagée.
- Action en justice : en dernier recours, si vous ne trouvez pas d’accord, vous pouvez saisir le tribunal.
Le tribunal judiciaire
Dans le cas d’une mise en demeure, il est possible de saisir le tribunal judiciaire ou de proximité pour des litiges supérieurs à 4000 €.
Le rôle des assurances
Dans certains cas, l’intervention des assurances peut faciliter la résolution des litiges relatifs aux dégradations constatées après un état des lieux de sortie.
En cas de dommages causés par un cas de force majeure, le locataire peut compter sur son assurance habitation. Cette dernière prendra en charge les réparations par exemple pour un incendie, tempête ou tout autre catastrophe naturelle. Par ailleurs, le fait d’avoir souscrit à une garantie spécifique pour les dégâts des occupants peut également jouer en faveur du locataire.
Et si le montant des réparations dépasse le montant du dépôt de garantie ?
Dans ce cas précis, en saisissant le tribunal d’instance, le juge pourra décider si le locataire doit vous verser des dommages et intérêts. Il sera alors dans l’obligation de prendre les travaux à sa charge même si cela dépasse le montant du dépôt de garantie.
Contestation du montant des travaux
Si le locataire s’oppose au montant des travaux, les preuves photos ou vidéos seront alors primordiale pour pouvoir justifier cette retenue sur dépôt. L’envoi d’une mis en demeure qui explique la différence ente le dépôt et le montant des travaux est nécéssaire dans le cas ou le dépôt de suffit pas.
Justification du montant des travaux
Lors de la sortie du logement, si vous constatez des dégradations, vous devez effectuer des devis qui justifieront le montant. Dans ce cas vous pourrez effectuer la retenue nécessaire sur le dépôt de garantie. Le bailleur est dans l’obligation de présenter la facture ou le devis établi par un professionnel pour pouvoir faire la retenue.
La prévention des dégâts : conseils pour les locataires
Pour minimiser les litiges dans une location, il est conseillé de prendre quelques précautions en amont :
- Entretenir régulièrement le logement : cela permet d’anticiper certaines détériorations liées au temps et à l’usure, en identifiant les problèmes dès leur apparition.
- Signaler tout dysfonctionnement ou dégradation : si vous constatez un problème dans le logement (fuite d’eau, problème électrique…), n’attendez pas pour en informer le propriétaire. Il sera ainsi possible de régler le souci en amont, sans qu’il ne prenne de l’ampleur.
- Réaliser des travaux légers lorsque cela est nécessaire : il peut être utile d’effectuer soi-même certaines réparations mineures. Repeindre un mur abîmé ou encore reboucher un trou, afin d’éviter que ces désordres ne viennent alourdir la facture à la sortie.
Si l’état des lieux d’entrée ou de sortie n’est pas présent
Un cas non fréquent mais qui peut arriver, l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée ou de sortie.
Si par ignorance l’état des lieux n’a pas été effectué il est donc inexistant pour l’entrée et la sortie. La loi oblige que l’état des lieux soit réalisé, il est une étape obligatoire dans le processus d’une location. Lui seul peut être un élément de constat d’éventuelles dégradations.
Une bonne gestion du logement et un respect entre les deux parties permet d’éviter la majorité des cas problématiques. Que vous soyez propriétaire ou locataire, soyez respectueux et préventif afin de garder toutes les chances de votre côté d’éviter des situations problématiques.
