REVENUS FONCIERS

Revenus Fonciers : Les revenus fonciers désignent les revenus tirés de la location de biens immobiliers non meublés, qu’il s’agisse de logements, de locaux commerciaux, ou de terrains. Ils constituent une catégorie de revenus imposables en France, soumise à l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers concernent principalement les propriétaires bailleurs qui perçoivent des loyers en contrepartie de la mise à disposition d’un bien immobilier à des locataires. Ces revenus incluent également les revenus provenant de la location de terres agricoles ou de bâtiments industriels non meublés.

Les revenus fonciers doivent être déclarés chaque année aux services fiscaux, et il est possible de déduire certaines charges liées à la gestion et à l’entretien du bien immobilier afin de réduire la base imposable. La fiscalité des revenus fonciers peut varier en fonction du régime fiscal choisi : le régime réel ou le régime micro-foncier.

Régimes d’imposition des Revenus Fonciers

Régime Micro-Foncier : Ce régime simplifié s’applique aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs pour tenir compte des charges. Ce régime est simple, mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
Régime Réel : Le régime réel s’applique automatiquement aux revenus fonciers dépassant 15 000 € ou sur option pour les contribuables en dessous de ce seuil. Il permet de déduire les charges effectivement supportées par le propriétaire, telles que les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, ou encore les taxes foncières. Ce régime est particulièrement avantageux pour les propriétaires ayant des charges importantes à déduire.

Charges Déductibles des Revenus Fonciers

Dans le cadre du régime réel, certaines charges peuvent être déduites des revenus fonciers, ce qui permet de réduire la base imposable. Les principales charges déductibles incluent :

Les frais de gestion et d’administration : Frais de gestion locative (syndic, agence immobilière), honoraires des notaires ou des experts.
Les travaux d’entretien et de réparation : Les travaux effectués pour maintenir ou remettre le bien en état (remplacement de chaudière, réparation de toiture).
Les intérêts d’emprunt : Si le bien a été acquis à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Les primes d’assurance : Assurance propriétaire non-occupant, assurance couvrant les loyers impayés.
Les taxes foncières : La taxe foncière et certaines autres taxes locales peuvent être déduites des revenus fonciers.
Les provisions pour charges de copropriété : Les charges versées au syndic pour les travaux et l’entretien des parties communes peuvent également être déduites.

Revenus Fonciers et Fiscalité

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et sont également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Le montant total des revenus fonciers nets (après déduction des charges pour le régime réel ou après abattement pour le régime micro-foncier) est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Dans le cas où les charges déductibles dépassent les revenus fonciers (ce qui est possible notamment pour les propriétaires qui effectuent des travaux importants), le propriétaire peut constater un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu. L’excédent du déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Avantages et Inconvénients des Revenus Fonciers

Avantages :
- Rendement locatif : Les revenus fonciers permettent de générer un revenu régulier grâce à la mise en location d’un bien immobilier.
- Optimisation fiscale : Le régime réel offre la possibilité de déduire les charges réelles et d’amortir certains frais, ce qui peut réduire l’imposition.
- Constitution d’un patrimoine : La location immobilière permet de se constituer un patrimoine sur le long terme, tout en bénéficiant de revenus locatifs réguliers.
Inconvénients :
- Imposition élevée : Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut entraîner une imposition lourde, notamment pour les contribuables dans les tranches supérieures du barème fiscal.
- Gestion locative : La gestion d’un bien en location peut être contraignante (gestion des loyers, des travaux, des litiges avec les locataires).
- Vacances locatives : Le risque de ne pas trouver de locataires ou de subir des périodes de vacance locative peut affecter les revenus et les charges à supporter.

Différence entre Revenus Fonciers et Revenus Locatifs Meublés

Les revenus fonciers concernent exclusivement les biens immobiliers non meublés. En revanche, la location meublée est soumise à un régime spécifique, appelé revenus locatifs meublés (ou BIC, bénéfices industriels et commerciaux), qui offre des règles de déduction et d’imposition différentes.