Dans le domaine de l’investissement immobilier, le statut Loueur en Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) est une option attrayante pour générer des revenus complémentaires. La loi LMNP de finance 2024 vient régir ce statut .Dans notre guide nous allons voir les avantages, les conditions d’éligibilité et les obligations fiscales associées à ce statut. Cela vous offre une ressource précieuse si vous envisagez d’investir dans la location meublée.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le régime de la Location en Meublé Non Professionnel concerne les individus proposant la location de logements meublés de manière occasionnelle. Contrairement au loueur professionnel (LMP), le LMNP n’a pas besoin d’inscription au registre du commerce et des sociétés et peut donc être plus accessible pour les petits investisseurs.
Il est donc une solution qui permet aux propriétaires et bailleurs de mettre en location leur logements meublés tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.
Définition et principes du statut
Le LMNP permet à un propriétaire de louer son bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal favorable. La qualification de « non professionnel » implique qu’il ne doit pas réaliser plus de 23,000 € de recettes annuelles ou que ces recettes ne doivent pas excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Conditions d’adhésion au dispositif
Pour adhérer au statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies : posséder un bien équipé de mobilier suffisant pour y vivre confortablement, respecter les normes de sécurité et de décence en vigueur, et déclarer l’activité auprès des impôts. Une bonne compréhension de ces exigences est essentielle avant toute démarche :
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel.
- Le bien doit être équipe de meubles pour permettre au locataire de vivre normalement, il existe une liste des bien obligatoire disponible ici.
- Le plafond de revenus ne doit pas dépasser 23 000 € ou moins de 50% du revenu total du foyer fiscal.
Le statut LMNP convient à différents types de biens, dont les résidences de services et les biens classiques, qu’ils soient neufs ou anciens.
Qui est concerné par la loi LMNP ?
Dans le cadre de la loi LMNP, ce sont tous les bailleurs sociaux qui souhaitent se constituer un patrimoine au travers de ce dispositif qui sont concernés.
Investir en LMNP est dont entièrement dans un but locatif, vous achetez dans le but de louer. La location sous ce statut permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
La loi LMNP s’applique pour le neuf comme pour l’ancien :
- La loi LMNP dans le neuf : être acquéreur d’un bien neuf qui se destine à la location. La TVA pourra être récupérée.
- La loi LMNP dans l’ancien : aussi applicable pour les biens anciens
Régime fiscal avantageux de la loi LMNP
Un des principaux attraits du statut LMNP réside dans son cadre fiscal, qui permet une optimisation significative des revenus locatifs.
Amortissement et déductions
La particularité la plus remarquable du régime LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Cela signifie que l’investisseur peut déduire ces amortissements des loyers perçus, réduisant ainsi son assiette imposable. Les charges liées à la gestion du bien, comme les frais de notaire, d’entretien, ou les primes d’assurance, sont également déductibles.
Avantages fiscaux
Dans le logement neuf comme dans l’ancien la loi LMPN permet de bénéficier de deux régimes fiscaux, ainsi vous pouvez déclarer vos revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) soit :
- Au régime micro BIC : offrant un abattement forfaitaire de 50% si les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 €.
- Au régime réel simplifié : Au delà du seuil des 70 000 € il permet de déduire les charges réelles.(
En temps normal le régime micro-BIC est plus simple à gérer, cependant, dans le cas ou les charges sont élevées par rapport au revenus locatifs il peut être plus bénéfique de choisir le régime réel simplifié.
Gestion et obligations légales sous le statut
LMNP
Adopter le statut LMNP nécessite une gestion rigoureuse pour rester conforme à la législation et maximiser les avantages fiscaux.
Déclarations fiscales et comptabilité
Même si le LMNP offre des avantages significatifs, il oblige également à une certaine rigueur comptable. Il faut maintenir un suivi précis des recettes et déductions, particulièrement sous le régime réel simplifié où chaque dépense déductible doit être justifiée par des factures.
Respect des normes d’équipement et de sécurité
Conformément à la réglementation, le logement doit être fourni avec un équipement minimum assurant le confort nécessaire pour « y vivre normalement ». De plus, toutes les installations doivent répondre aux standards actuels de sécurité, exigence non seulement légale mais cruciale pour la protection des occupants.
LMNP et loi de finance 2024
Adopté en octobre 2023, le projet de loi finances 2024 à pour but de résoudre la crise du logement en rendant plus facile l’accès à une résidence principale.
Fin du seuil spécifique micro-BIC
Le premier changement prévu dans l’amendement adopté par le gouvernement concerne la suppression du seuil de chiffre d’affaires spécifique ainsi que du taux d’abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro.
Autrement dit, davantage de propriétaires pourraient dépasser le seuil, les soumettant ainsi au régime réel d’imposition. Cela peut s’avérer plus contraignant sur le plan administratif et fiscal.
Au niveau des changements :
- Suppression du seuil de chiffre d’affaires spécifique
- Suppression du taux d’abattement pour les locations
Différence entre LMNP et LMP
À ne pas confondre avec le statut de loueur meublé professionnel (lmp) qui lui est en général une activité principale pour les loueurs qui génèrent plus de 23 000 € de revenus TTC par an. Ils ont d’ailleurs une activité déclaré au Registre du commerce et des sociétés.
Exemples concrets et chiffres clés
Pour mieux comprendre le potentiel du régime LMNP, quelques illustrations pratiques s’avèrent utiles.
- Amortissement immobilier : Par exemple, sur un bien acquis à 200,000 €, un amortissement typique de 2% par an permettrait une déduction de 4,000 €/an des revenus locatifs.
- Optimisation fiscale : En optant pour le régime réel et en totalisant les frais d’amortissement et les charges opérationnelles, un investisseur pourrait ramener sa base imposable près de zéro certains années.
- Frais déductibles : Les coûts tels que les assurances, les taxes foncières et les intérêts d’emprunt sont autant de postes déductibles aidant à minimiser l’imposition.
Cet aperçu de la loi LMNP souligne ses nombreux avantages pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier locatif meublé. Tout investisseur potentiel devrait néanmoins se pencher minutieusement sur ses particularités pour tirer le meilleur profit possible de ce dispositif fiscal attractif.
PLF 2024 : Conséquences pour les
propriétaires
Ces modifications ne sont pas sans conséquence pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP.
Les modifications apportées en 2024 ont plusieurs conséquences pour les propriétaires de biens locatifs exploités en régime LMNP.
La suppression du seuil spécifique du régimes micro-BIC apporte une hausse de la base imposable pour les propriétaires. Les propriétaires ont donc un revenu imposable plus élevé et amène une hausse de l’impôt sur le revenu de ces derniers.
En cas de revente, le bien sous le régime LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de plus value peut également avoir des répercussions sur l’impôt à verser.
Évolutions fiscales pour les meublés de
tourisme classés et non classés
Pour les meublés de tourismes non classés, l’abattement forfaitaire est réduit de 30% avec un plafond de 15 000 € de loyers et charges annuels. Le plafond est donc rabaissé par rapport à celui de 2023.
Pour les meublés de classés et chambres d’ hôtes en zone tendue l’abattement passe aussi à 30 % jusqu’a 15 000 € comparé à 71% auparavant. Hors zone tendue, il est de 51 %. contre 71 % précédemment.
Ces changements ont pour objectifs de privilégier le logement principal et réguler les locations saisonnières de type Airbnb.
