Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Droits et obligations locatives

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, connue sous le nom de loi Mermaz, joue un rôle important dans la gestion des relations bailleurs-locataires en France. Instaurée il y a plus de trente ans, elle cherche à équilibrer les droits et devoirs des deux parties dans un bail, offrant sécurité aux locataires et protégeant les propriétaires.

Avec l’introduction de la loi ALUR en 2014, la loi du 6 juillet 1989 a été mise à jour, élargissant ses règles aux locations meublées. Ce guide explique ses principes, règles, obligations, ainsi que les droits et protections pour locataires et bailleurs.

Indispensable pour les propriétaires et locataires, cette loi facilite la navigation dans le complexe marché immobilier français, en détaillant ses aspects pour une meilleure compréhension et application.

Qu’est-ce que la loi 89-462 du 6 juillet 1989 : de quoi s’agit-il ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aussi connue sous le nom de loi Mermaz-Malandain, est une législation fondamentale qui réglemente les relations locatives dans le secteur privé. Elle vise à établir un équilibre entre les droits et obligations des bailleurs et des locataires, assurant ainsi une certaine sécurité et stabilité pour les deux parties.

Cette loi comprend un ensemble de dispositions couvrant divers aspects des contrats de location, incluant la durée du bail, le montant du loyer, les conditions de préavis de congé, le dépôt de garantie, ainsi que les diagnostics techniques obligatoires pour les logements mis en location.

Les principaux droits des locataires selon la loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 accorde plusieurs droits importants aux locataires pour garantir leur protection et leur confort dans le logement, notamment :

• Droit à un logement décent : Le logement doit répondre aux normes de décence, ne présentant aucun risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants.

• Protection contre les expulsions abusives : Les locataires bénéficient de délais de préavis spécifiques avant une éventuelle résiliation du bail, assurant leur droit au logement. Par exemple, en cas de résiliation demandée par le propriétaire, le préavis est de six mois, tandis que pour le locataire, il est généralement de trois mois, avec certaines exceptions.

• Droit à la révision du loyer : La loi encadre la révision du loyer, veillant à ce que les augmentations soient raisonnables et justifiées. Les locataires peuvent contester les augmentations qu’ils jugent excessives.

• Droit à l’entretien et aux réparations : Les locataires peuvent demander au propriétaire d’effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état, les réparations dues au vieillissement ou à des vices de construction étant à la charge du propriétaire.

Les devoirs des locataires selon la loi du 6 juillet 1989

En complément des droits, la loi définit également plusieurs devoirs incombant aux locataires pour garantir le bon usage et l’entretien du logement, tels que :

• Paiement du loyer et des charges : Le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges récupérables dans les délais convenus. Le non-paiement peut mener à la résiliation du bail.

• Usage paisible des locaux : Le logement doit être utilisé de manière paisible, respectant sa destination sans causer de gêne excessive aux autres occupants ou au voisinage.

• Entretien courant et menues réparations : Le locataire est responsable de l’entretien courant et des menues réparations, sauf en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

• Assurance habitation : Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs tels que dégâts des eaux, incendie, explosion, etc. L’absence d’assurance peut entraîner la résiliation du bail.

Les règles de location régies par la loi de 1989

La loi du 6 juillet 1989 établit un cadre réglementaire détaillé pour les locations d’habitation, visant à protéger les droits principaux des locataires et des bailleurs. Voici les aspects clés :

• Le droit au logement (article 1) : L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 affirme le droit au logement et met en avant l’importance de la décence du logement. Celui-ci doit répondre à des normes minimales de décence, assurant ainsi la santé et la sécurité des occupants.

• Le contrat de location et ses exigences (article 3) : Le contrat de location, qui doit être rédigé par écrit, est un document essentiel incluant des informations obligatoires comme l’identité des parties, la description du logement, le montant du loyer, la durée du bail, ainsi que les conditions de renouvellement ou de résiliation. Ce contrat, signé par les deux parties, est la base de toute relation locative.

• L’état des lieux : présentation et objectifs (article 3-2) : L’état des lieux, document décrivant l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, est réalisé conjointement par le bailleur et le locataire et doit être signé par les deux. Cela permet d’éviter les litiges concernant l’état du logement lors de la restitution des clés.

• Le dossier de diagnostic technique obligations légales (article 3-3) : Ce dossier regroupe des documents fournissant des informations sur l’état du logement, incluant le diagnostic de performance énergétique (DPE) et d’autres diagnostics spécifiques. Obligatoire pour les locations, il doit être fourni au locataire avant la signature du contrat.

• Les frais d’agence (article 5) : La loi réglemente les frais d’agence, interdisant la facturation au locataire de frais supérieurs à ceux prévus par la loi. Ces frais doivent être clairement indiqués et non abusifs, protégeant le locataire contre les pratiques déloyales.

• La durée et la fin de bail règles essentielles (articles 10 & 11) : La durée du bail est généralement de trois ans pour les locations nues et d’un an pour les meublées, pouvant être renouvelé ou résilié selon les conditions du contrat. Les parties doivent respecter les délais de préavis spécifiques avant de mettre fin au bail.

• Les conditions de résiliation du bail (articles 12 et 15) : La résiliation du bail, pouvant être initiée par le locataire ou le bailleur sous certaines conditions, doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit respecter un préavis de trois mois et le bailleur un préavis de six mois, sauf exceptions.

• Le congé donné par le locataire : Le locataire peut donner congé avec un préavis de trois mois, sauf préavis plus court prévu par le bail, via lettre recommandée avec accusé de réception.

• Le congé donné par le bailleur : Le bailleur doit respecter un préavis de six mois, sauf exceptions, et justifier de motifs légitimes et sérieux pour résilier le bail, également par lettre recommandée.

• Le congé pour vente du bien non occupé par le locataire : Cette clause, permettant au propriétaire de donner congé pour vendre le bien à condition qu’il ne soit pas occupé par lui-même ou un membre de sa famille, doit être mentionnée dans le contrat de location initial.

• La fixation et la révision du loyer (articles 16 à 25-2) : La loi encadre la fixation et la révision du loyer pour éviter les abus, avec des règles spécifiques pour les zones tendues et les logements énergétiquement inefficients.

• Le dépôt de garantie et caution (article 22, 22-1 à 22-2) : Le dépôt de garantie, limité à deux mois de loyer hors charges, doit être restitué au locataire à la fin du bail, après déduction des éventuels dommages ou impayés. La caution personnelle est également possible sous certaines conditions légales.

• Interdiction des clauses abusives (article 4) : Les clauses abusives, imposant au locataire des obligations excessives ou privant de ses droits fondamentaux, sont interdites et considérées comme non écrites.

Les droits et obligations du propriétaire imposées par la loi Mermaz

• Délivrance du bail et ses annexes : Le propriétaire doit fournir au locataire une copie du bail signé et les annexes requises, y compris le dossier de diagnostic technique. Ce dossier contient des diagnostics essentiels comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic des risques naturels et technologiques, ainsi que d’autres évaluations nécessaires pour déterminer l’état du logement.

• Délivrance d’un logement décent (article 6) : Il est impératif pour le propriétaire de fournir un logement décent, répondant à des critères précis de sécurité, de santé, sans infestation de nuisibles, en bon état et respectant un minimum de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2023, la consommation énergétique du logement ne doit pas excéder 450 kWh/m²/an.

• Quittance de loyer (article 21) : Le propriétaire ou l’agent immobilier doit émettre une quittance de loyer à la demande du locataire, certifiant le paiement du loyer et des charges. En cas de paiement partiel, un reçu spécifiant les montants payés doit être fourni.

• Réparations dans le logement (article 6c) : Le propriétaire est tenu de réaliser les réparations majeures nécessaires au maintien en bon état du logement, incluant les rénovations importantes pour assurer sa décence. Les réparations mineures et l’entretien courant relèvent de la responsabilité du locataire, tandis que les travaux significatifs, comme la mise à jour des installations électriques ou des systèmes de ventilation, incombent au propriétaire.

• Troubles de voisinage (articles 4g, 6-1) : Le propriétaire doit s’assurer que le logement ne soit pas source de troubles de voisinage anormaux. Il est tenu de prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir les nuisances sonores, les odeurs désagréables ou toute autre forme de désagrément excessif pour les voisins. La responsabilité en cas de troubles de voisinage peut être engagée sans preuve de faute, touchant tant le propriétaire que le locataire, en cas de négligence ou d’activités problématiques.

Les obligations du locataire (article 7)

La loi du 6 juillet 1989 précise les devoirs du locataire pour assurer une utilisation responsable et respectueuse de son logement. Voici les obligations principales à respecter :

• Payer le loyer : Il est impératif pour le locataire de régler le loyer et les charges convenus dans le contrat de bail à la date fixée. Un manquement à cette obligation peut mener à la résiliation du bail. Le locataire peut demander à effectuer le paiement sur une base mensuelle.

• Souscrire une assurance habitation : Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs tels que les dégâts des eaux, l’incendie et l’explosion. Sans cette assurance, le propriétaire a le droit de procéder à la résiliation du bail si le locataire ne se conforme pas dans un délai d’un mois suite à un commandement.

• Réparer les dégradations : Toute dégradation ou perte survenue durant le bail est de la responsabilité du locataire, sauf preuve d’une force majeure, d’une faute du bailleur ou d’un acte d’un tiers non introduit par le locataire. Les réparations nécessaires doivent être effectuées pour maintenir le logement en bon état.

• Assurer l’entretien courant : Le locataire se doit de prendre soin du logement et de ses équipements, incluant les réparations locatives définies par décret. Cela comprend le nettoyage régulier, le changement des ampoules, l’entretien des espaces extérieurs privés le cas échéant, et la maintenance des équipements fournis.

• Permettre l’accès pour travaux : Il est nécessaire que le locataire autorise l’accès au logement au bailleur ou à ses représentants pour réaliser des travaux d’entretien ou de réparation et pour les diagnostics techniques obligatoires, afin de conserver le logement en bon état.

• Obligation de respecter la destination des lieux : Le locataire doit utiliser les lieux loués de manière paisible, conformément à leur destination définie dans le bail. Il est tenu d’éviter tout comportement nuisible à la tranquillité du voisinage ou des autres occupants.

Les droits du locataire

Instaurée par la loi du 6 juillet 1989, une protection renforcée est offerte aux locataires, assurant leur bien-être et sécurité au sein de leur logement. Explorons les droits fondamentaux conférés aux locataires :

• Usage paisible du logement (article 6 b)

Chaque locataire jouit du droit à un usage paisible de son logement, ce qui implique une protection contre les nuisances et troubles de voisinage susceptibles d’entraver son quotidien.

Il incombe au bailleur de s’assurer que le logement ne soit pas source de gêne excessive pour les voisins.

• En cas de décès ou d’abandon du domicile (article 14)

Le décès du locataire permet aux ayants droit de résilier le contrat de location, sous conditions spécifiques. L’abandon du domicile par le locataire autorise le bailleur à résilier le bail et à réclamer des dédommagements.

Toutefois, des protections sont prévues pour les ayants droit et colocataires, leur permettant de demeurer dans le logement selon certaines modalités.

• Réalisation des travaux et réparations (article 6d)

Les locataires sont autorisés à effectuer des travaux et réparations mineurs pour améliorer leur habitat, à condition de respecter les normes et obligations légales. Il est nécessaire d’informer le bailleur de ces travaux et d’obtenir son consentement pour toute modification majeure. Les embellissements et améliorations de confort sont habituellement permis, à condition de préserver l’état initial du logement.

• Colocation et sous-location (article 8)

# La sous-location

La sous-location est généralement interdite, sauf autorisation écrite du bailleur. En l’absence d’accord, le bailleur peut résilier le bail principal. Le sous-locataire peut être considéré comme occupant sans droit ni titre et risque l’expulsion. Le locataire principal s’expose à la perte de son droit au renouvellement du bail, voire à l’expulsion.

# La colocation

La colocation est permise, avec plusieurs individus signant un même contrat de location. Les colocataires sont conjointement responsables des obligations locatives, incluant le paiement du loyer, des charges et l’entretien du logement. Des règles spécifiques régissent la colocation, notamment concernant la résiliation du bail et les obligations des colocataires.

Les litiges et contentieux (article 20 et 20-1)

La loi du 6 juillet 1989 met en place des procédures pour régler les désaccords entre bailleurs et locataires de façon juste et efficace. Ces procédures sont détaillées dans les articles 20 et 20-1 de la loi Mermaz. Voici un aperçu des options disponibles pour résoudre les litiges :

La commission départementale de conciliation

En cas de litige, les parties peuvent faire appel à la commission départementale de conciliation, comme le prévoit l’article 20. Cette commission vise à encourager un règlement amiable entre le bailleur et le locataire.

Il n’est pas obligatoire de passer par cette commission avant de faire appel à la justice, mais cela est vivement conseillé pour essayer de trouver une solution à l’amiable.

Le recours au juge

Si un accord amiable n’est pas trouvé via la commission, les parties peuvent se tourner vers le juge des contentieux de la protection. Ce dernier peut être sollicité pour divers problèmes, tels que des demandes de mise en conformité du logement, de réduction de loyer, ou de résiliation de bail. Le juge détermine alors les travaux nécessaires et fixe un délai pour leur réalisation.

Il a également le pouvoir de réduire le loyer ou de suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que de suspendre la durée du bail jusqu’à ce que les travaux soient effectués.

Mise en conformité du logement

Si le logement ne respecte pas les critères de décence et de performance énergétique mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut exiger sa mise en conformité. En cas de refus ou d’absence de réponse du propriétaire sous deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge.

Le juge informe ensuite l’autorité administrative compétente par une ordonnance ou un jugement confirmant que le logement ne répond pas aux normes requises.

Exclusions de travaux en cas de contraintes spécifiques

Certaines situations empêchent le juge d’ordonner des travaux pour atteindre le niveau de performance minimal exigé. Cela concerne notamment les logements dans des immeubles en copropriété, où les copropriétaires n’ont pas réussi à atteindre ce niveau malgré leurs efforts, ou les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales.

Les dispositions spécifiques d’une location meublée (articles 25-3 à 25-11)

La loi ALUR, promulguée le 24 mars 2014, a élargi l’application de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées, en leur consacrant des dispositions spécifiques. Examinons les points essentiels de ces dispositions :

• Définition et exigences du logement meublé : Un logement meublé est considéré comme décent s’il est équipé de mobilier en quantité et qualité suffisantes pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre confortablement selon les standards de la vie moderne. Cela inclut une liste d’éléments de mobilier essentiels, tels que la literie, les dispositifs d’occultation pour les fenêtres, les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager, comme défini par le décret du 31 juillet 2015.

• État des lieux et diagnostic technique : À l’instar des locations non meublées, un état des lieux et un diagnostic technique sont requis lors de la remise et de la restitution des clés, avec des documents établis de manière contradictoire et signés par les deux parties.

• Durée et renouvellement du bail : Le bail d’une location meublée a une durée standard d’un an, avec renouvellement automatique, sauf décision contraire de la part du bailleur ou du locataire. Pour les étudiants, le bail peut être limité à 9 mois, sans renouvellement automatique.

• Dépôt de garantie : Le dépôt de garantie pour une location meublée peut s’élever à deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour les locations non meublées.

• Congé et résiliation : Les conditions de congé et de résiliation sont spécifiques aux locations meublées. Les deux parties doivent respecter les délais de préavis légaux. Seuls des motifs légitimes et sérieux peuvent justifier un congé par le bailleur, sous peine d’amende en cas de congé frauduleux.

• Encadrement des loyers : Dans les zones tendues, les loyers des meublés sont soumis aux mêmes règles d’encadrement que les locations nues, avec la possibilité d’ajouter un complément pour les équipements et services supplémentaires.

• Charges locatives : Les charges peuvent être fixées de manière forfaitaire dans une location meublée. Le bail doit préciser le montant et la périodicité de ce forfait, sans possibilité de régularisation ou de demande de complément ultérieur.

Les conditions du bail mobilité (articles 25-12 à 25-18)

Introduit par la loi ALUR en 2014, le bail mobilité se présente comme une option flexible et temporaire, destinée tant aux locataires qu’aux propriétaires. Découvrons ensemble les conditions et caractéristiques principales de ce bail :

Champ d’application

Destiné à répondre aux besoins de logement temporaire, souvent pour des raisons professionnelles, éducatives ou personnelles, le bail mobilité est idéal pour les étudiants, les professionnels en mission temporaire ou les individus en formation. Il est établi pour une période allant de un à dix mois.

Loyer et dépôt de garantie

À la différence des baux traditionnels, le bail mobilité n’autorise pas le propriétaire à demander un dépôt de garantie, rendant ainsi l’accès aux logements meublés plus aisé pour les locataires en situation de mobilité. Toutefois, le bailleur peut requérir une caution, responsable du paiement du loyer, des charges, et des éventuelles dégradations, en cas de défaillance du locataire.

Résiliation anticipée

Les règles encadrant la résiliation anticipée du bail mobilité sont claires : le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant la date prévue, garantissant ainsi la stabilité du logement pour le locataire. Celui-ci, en revanche, jouit d’une flexibilité accrue, pouvant résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois, formalisé par une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant la date de départ effective. Le bail prend fin automatiquement à la date d’expiration du contrat, sans démarche supplémentaire nécessaire.

Conclusion

La législation initiée par la loi du 6 juillet 1989, enrichie par la loi ALUR et d’autres textes législatifs ultérieurs, constitue un socle robuste pour encadrer les relations entre les bailleurs et les locataires. Il est primordial de souligner que cette réglementation impose aux propriétaires des devoirs précis, incluant la mise à disposition d’un logement conforme aux normes de décence, la nécessité de réaliser des diagnostics techniques avant la mise en location, et la régulation des loyers dans les zones où le marché est particulièrement tendu.

De leur côté, les locataires jouissent de droits renforcés, parmi lesquels figurent la garantie d’occuper durablement le logement, l’encadrement des augmentations de loyer et le droit de contester les pratiques abusives. Ces mesures visent à instaurer une relation équilibrée et juste entre les parties, contribuant à un secteur locatif plus sûr et équitable.

Il est essentiel pour les bailleurs et les locataires de se familiariser avec ces règles afin de prévenir les désaccords et de promouvoir une coexistence paisible. N’hésitez pas à explorer les ressources légales à votre disposition et à prendre les dispositions nécessaires pour vous aligner sur ces normes, protégeant ainsi vos droits et participant à l’élaboration d’un marché locatif transparent et sain.